Lors de la vente d’une propriété, il est essentiel de clarifier un aspect qui revêt une grande importance et qui pourrait avoir des conséquences financières fâcheuses pour les parties à la transaction : la garantie reliée au bien vendu.

D’entrée de jeu, il faut dire que l’absence de stipulation à cet effet dans une promesse d’achat entre les co-contractants aura pour effet de soumettre le bien vendu à la garantie légale.

Qu’est-ce que la garantie légale?

Il s’agit d’un mécanisme de protection par lequel l’acquéreur sera protégé quant au bien acquis.

Il y a deux (2) volets à cette garantie :

- Premièrement, l’acquéreur sera protégé pour les troubles et éviction. Il s’agit d’une garantie du droit de propriété en quelque sorte fournie par le vendeur. De manière générale, ce dernier indique détenir un bon titre de propriété, qu’il n’y a pas d’empiétement ou de droit détenu par un tiers, et qu’il n’a pas lui-même par ses faits personnels diminué la valeur du bien vendu. Le vendeur fait des déclarations vraies quant à l’immeuble et il dénonce les servitudes.

- Deuxièmement, le vendeur protège l’acquéreur quant à la qualité et aux vices cachés que pourrait receler l’immeuble. Et lorsque l’on parle de vices cachés, il ne s’agit pas de vices que le vendeur connaît mais qu’il ne veut pas dénoncer à l’acquéreur. Il s’agit de vices qu’une personne raisonnable, prudente et diligente ne pourrait vraisemblablement détecter. Il y a plusieurs critères à rencontrer lorsqu’il s’agit de pouvoir qualifier un tel vice. Cependant, il faut retenir qu’une inspection professionnelle préalable comme condition à l’achat d’un immeuble est plus que souhaitable, à plus forte raison si l’acquéreur a peu ou pas de connaissance dans le domaine du bâtiment. Mais même une inspection ne permettra pas toujours de détecter les problèmes liés à l’immeuble.

Les parties à une transaction peuvent modifier conventionnellement l’étendue de la garantie voir l’enlever complètement. Il s’agira dans ce dernier cas d’une vente aux risques et périls de l’acquéreur qui libérera le vendeur de toute garantie quelconque.

Dans le cas d’une succession, où les héritiers ne veulent pas souffrir d’une poursuite dans le futur, ou de personnes âgées vendant un immeuble qu’ils ont habité pendant cinquante (50) ans, il y aura tout intérêt à prendre conseil pour éventuellement éliminer la garantie voir la diminuer.

Il y a beaucoup de règles et les nuances sont nombreuses, donc avant de vendre ou d’acquérir un immeuble, consultez votre notaire!

Me Gaétan De Champlain